房屋的归属问题，重点在于房产证登记人是谁。所以，若二手房已成功过户，并已在房管局办理产权登记，那么住房产权则理应属于买房者，买房者拥有房屋的合法处置权和使用权，权益受法律保护。而贷款没下来只能说明买房者和卖房者之间仍存在债务关系，并不能说明买房者存在违约行为，建议和卖房者再次协商一下款项的支付方式。

二手房购买流程

1、交易意向

购买二手房，首要的自然还得买房者和卖房者双方达成交易意向。双方可通过中介途径或私人途径进行联系，选好房、看好房、谈好价钱、协商好后便意味着双方都能确定初步的交易意向。

2、贷款申请

双方有了交易意向后，买房者需给付一个定金确定要房，避免卖房者还在持续带看。如果买房者想以首付+分期付款的方式来支付房款，则需向银行咨询相关业务，并提出贷款申请。对方会根据买房者想要购买的房屋进行估值，并确定好最终的贷款金额。

3、签署协议

接下来，双方便可以到相关部门签署正式的《房屋买卖协议》了。上面将明确房地产的位置、面积和界限，土地使用权取得的方式及年限，成交的价格及支付方式，房地产交付使用的时间，违约责任等等相关事项。

4、付款贷款

然后便需要支付房款。如果无需贷款的话，直接按照正规流程进行交付即可。但若需要贷款，则得带着《房屋买卖协议》以及其他材料到银行正式申请贷款，之后还需要签署《借款合同》，并办理缴纳贷款所需的担保手续等。

5、办理过户

最后要做的便是办理过户，买房者和卖房者一同去到相关部门办理过户即可，之后便只需等待银行放款了。

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