5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，主要内容有：

① 业主可以通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》的方式，由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于10年。

② 已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

③ 在履约期内的租赁住房在满足一定条件下，可进行交易，但交易后在不动产登记系统中仍被标注为租赁住房，购买方需确保《协议》履行期满。

④ 试点企业目为两家国企：长沙房产（集团）有限公司和长沙市建设发展集团有限公司。

⑤ 力争到2025年末，筹集租赁住房不少于15万套。

⑥ 《方案》实施范围为长沙市芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县，自印发之日起施行。

政策对长沙房地产市场的影响，总结起来主要有以下三个方面：

首先，对于在长沙限购区域内，已经购买二套住宅的家庭，可通过签订租赁协议，获取第三套房购买资格，为市场注入改善需求；

其次，2018年此轮限购政策之前，长沙有很多住宅性质公寓，虽然也是小面积公寓格局，但是也占购房资格，导致该部分其实一直被政策误伤。通过转为租赁住房后，解决该部分客户的购房资格问题。

第三，长沙当前商业公寓市场库存居高不下，价格持续下行，很多项目公寓售价已经跌破“面粉价”，而投资公寓的核心逻辑之一，就是长期持有租赁。本次政府出面发展住宅租赁住房，将直接冲击公寓租赁市场预期，公寓去化难度进一步加大。

最后，2021年为发展长租住房，长沙多宗地块要求配建租赁住房，抬高企业拿地门槛；此举通过盘活已有存量住房增加长租房供应，促进土地市场“轻装上阵”，同时推进住房租赁市场健康有序发展。

但是，政策影响力度到底能有多大，具体能释放多少放票，与以下几个方面的松紧度密切相关。

首先是租赁住房面积要求。长沙2010-2021年成交了约15万套住宅性质公寓（建面70㎡以下），虽然是小面积公寓，但仍然占购房资格，2018年限购政策重启之后，该部分客户实际上是被政策误伤了，过去几年一直有人在市长信箱建议放开该部分客户的购房资格，本次调整可说是解决了这个历史遗留问题。对于普通住宅（建面70㎡以上）而言，如果也可通过该政策获取第三套房的放票，则可为市场注入可观的改善需求，促进市场改善型品质住宅去化。

其次是信贷政策。根据今天的政策，已买了二套房的家庭，可通过将名下房屋转为租赁住房获取三套房资格。但是，按照当前信贷政策，三套停贷款，如果家庭名下2套房屋均未还清贷款的话，本次再买房需要一次性付款，对客户的资金实力要求很高，预计对普通改善客户的刺激力度较小。

静待执行细则！（文/邓香玲  长沙资深房地产市场与客户研究）

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