房子想要出售，最重要的条件就是房子产权明晰，无抵押，有合法的产权证，这样才可以进行交易。如果是贷款买的，已经按揭了但还没交房的新房，若是想要出售，要先办理了产权证，再把按揭的金额还清，到银行办理抵押撤销，这样才可出售。即使现在签了买卖合同，也是无法在房管部门办登记过户的。如果双方协商一致的话，可以通过转按揭的方式买卖，新借款人（购房人）申请二手房贷款，以所购住房作为新贷款的抵押担保，办理抵押登记。不满五年出售的，缴纳的税很多，包括营业税5.5％，个人所有税20％(增值部分)，土地增值税1％。

情况一：正在还房贷，还没有交房。

出现这种情况一般有两种方式来解决。

方式一：直接更名

步骤：

1、卖方将银行的贷款还清;

2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同;

3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续;

4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。

注意事项：

1、房子必须还清银行贷款

2、更名必须取得开发商的同意

3、买方不能再按揭了，必须全款购买

这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。

从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。

方式二：双方约定等房产证下来再过户

这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。

需要缴纳的税费有：

1、个人所得税：总房款的1%

2、契税：90平米以下的为总房款的1%;90平~140平米的为总房款的1.5%;140平米以上的为总房款的3%。(均为首套房)

(契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳)

3、营业税：5.55%

第二种方式的优点是能及时过户，风险较低;缺点是税费较高，且时间成本比较长。

情况二：刚交了首付款，还没有办按揭。

这种情况就是开发商还没有到房管局备案，是最好处理的。

买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。

注意事项：

1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎!

2、如果遇到特殊情况一定要卖(买)没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。

3、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款;二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。

4、房价会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。