1、营销噱头，首付分期

有可能只是把首付分期来让购房人缴纳，用首付3万的噱头吸引带看量，这种也曾见过有一些房开的玩法。

需要注意的第一大风险主要有来自监管面的，有可能因为合同规避有关规范而无效，然后交的钱就成了债务，只好向房开追讨，这个过程，如果遇到资金链紧张的房企，未必会顺畅。

第二大风险，就是来自于房企和银行贷款这头，有可能后续这套房卖给了其他能够首付更多的购房者，而给到之前首付只有3万这边的借口，就说是因为首付3万没达到银行批贷标准，是购房者贷不下款来，然后买方违约放弃购买，首付的3万就作为定金或者违约金不退。因为往往首付分期这些条款，不会写到明面的合同里面。

2、房企垫资，收取利息，类似“首付贷”

圈子里面混得久的人，什么样的花样都见过，一眼就能看出它的原型。

很多骚操作其实也不外乎那么几种，首付由房开垫支，也是比较常见的套路，比如一套房100万，首付比例是20万，然后买房人出3万，房企自己找一下家资金或小贷公司（一般都据称“不上征信”），贷给买房人17万，然后拿来交首付，然后买家再分期还款给小贷公司，一般会有一定比例的手续费和利息。

这么操作的最大风险，就是向其他资金或小贷公司借的这笔钱，谁都不能绝对、一定、确定它不上征信，如果上了征信，后续再向银行贷款，就未必能够审批得了，因为这笔钱还没有还完，银行审不过，贷款放不下来，又回到第1种玩法的逻辑，是购房人的原因贷款放不下来，然后房企这边收了3万不说，小贷公司还赚了利息和手续费...

3、首付足额支付，贷款下来之后返现

比如一套100万的房子，首付按规定20万，购房者也是按照20万交纳给房企，房企或者置业顾问会向你承诺，等贷款放下来，房开再返现给你17万，这样实际上你也是首付了3万。

这种玩法相对来说比较容易避开监管，但是风险也不低，毕竟，购房人的首付是实打实交了的，明面合同上也写得明明白白，就是20%的首付，最大的风险还是来源于房企这边的承诺，因为这种“返现”一般不会白纸黑字的写出来另订“补充合同”，要么是通过APP，要么是通过置业顾问的口头承诺，万一等到贷款放下来之后，房企不返了呢，或者返少或者分期返呢？

而且，有的可能还会借着“参加活动”的名义，要购房人需要满足一定的资质、条件，比如带看、介绍成交、老带新等，达到一定的标准，才能得到活动的“奖金（返现）”，这样就又给购房人拿到“返现”增加了门槛，风险就更高一些。

4、“定金”玩法，锚定3万

这种套路很深，房企一般会让购房人签一个“定金合同”，一定注意，眼睛放亮了，定金的“定”字，一旦签的是“定金”，后续如果因为购房人的原因（比如贷款办不下来，比如首付款款项没有按期到位等），买不了房，那么这3万，房企是有理由不退的，这个就是行规，所谓的“定金罚则”。

这种手段比较不入流，虽然为很多注重品牌一点的大房企所不屑，但是对于一些资金链很紧张的本地小房企而言，锚定每个人的3万，100个人就是300万，也未尝不是一笔救急的周转。

不要以为几百万对于房企来说是小数目，干过工程的人都知道，很多时候有那种“工抵房”，顾名思义，就是用来抵工程款的房子，有时候就是那么一两套或者几套，这么一两套或几套房子的价款，其实也就是几百万，如果房企真的不缺钱，为啥要拿房子来抵款呢？

所以一般来说，和房开的合同里面，最好不要出现什么“定金”之类的条款，这个主要看合同里面的付款方式这些内容，或者前期的认购阶段交的，比如“诚意金”“认筹金”“订金”这些，如果后续不买，是房开必须要退给你的，但是如果写成了“定金”，房开就有理由不退还给你。

总体来说，各有各的玩法和套路，也各有各的风险和弊端，对于购房人而言，任何房企或置业顾问给的口头承诺都不要轻信，一定要白纸黑字落在书面上，而且，对于行情和规范也要有一定的认知，双方签的东西如果违反有关监管的强制规定，是无效的，签也白签。最根本的，还是购房者要根据自己的实力和需求，量力而为，不要贪小便宜吃大亏。