1、产权受限：产权年限只有40年或50年，而且使用权期满后“非住宅建设用地土地使用权”不能自动续期。

2、不能落户：无法迁入户口，影响教育资源。

3、生活成本高：公寓是商水商电，生活成本相对较高。

4、贷款要求高：贷款也更严苛，首付需50%左右，且不能公积金贷款。

购买商住楼的缺点：

1、产权限制

商住房的产权一般只有40年或50年，而且使用权期满后，“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。

2、不能入户

大部分的商住房都无法迁入户口，小孩入学读书比较麻烦，未来刚需接盘的少。

3、卖出时交易税费高

商业地产过户时需要缴纳各种各样的税费，其中个人所得税是必征的，不像住宅可以在”满五唯一“的情况下免除，契税目前按3%征收。

4、生活成本较高

商住楼都是商水商电，水电要比住宅标准高不少。且大部分商住楼都不通燃气，物业费也比住宅楼贵，所以生活成本相对较高。

5、贷款受限

商住房无法享受普通商品住宅的税费优惠，首付需50%左右，且贷款期限最高为10年，贷款利率为普通住宅的1.1倍。最关键的是，商住楼是不能申请公积金贷款的。

6、居住体验相对较差

商住房多数以塔楼为主，户型大多都比较小，通风和采光条件都略有不足。另一方面，由于“商”“住”混合，人员比较复杂。

7、公摊面积大

由于商住楼一般都会有底商的，底商的存在就占用了底部几层的面积。在相同楼层的商住楼和住宅楼里来说，住宅楼可以有更多的住宅面积。但是商住楼的底商当中还有上到住宅部分的核心筒，这部分面积会分摊到楼上的住宅部分，这样一来就造成了商住楼的公摊面积会大于住宅楼。

公寓与商品房有什么区别？

1、功能不一样：公寓也可以说是商住房，从这个上面就可以看出来公寓的功能了，公寓是可以作为商用和住宅两种功能的，商品房就只有住宅这个功能了，功能有着差别，在其他方面也是会有更大的差别。

2、产权时间不一样：公寓和商品房的产权时间是有比较大的差别，我们都是知道商品房产权时间时70年，公寓的产权时间只有40年左右，这个产权时间是要比商品房少了几十年的，可能产权时间刚刚看不出来，但是等到产权时间到期之后就可以看出时间了，产权时间到期后是需要续费了，公寓到期时间比较早，也就意味着需要多交几十年的钱。

3、买房限制不一样：公寓对于买房的限制是比较小的，公寓是不受到户籍的影响，但是商品房是会受户籍和条件的影响，限制条件越多，意味着买房是会更加困难的，买到商品房是比较困难的，这也是公寓越来越受欢迎的原因之一了。

4、房子户型不一样：虽然公寓和商品房都是用来居住的房子，但是户型也是有差别的，商品房的户型是比较多的，比如说一室一厅、三室一厅等等，大多都是50平米以上的住宅房子，公寓户型常见户型有两居室或者复式户型，户型不一样，在装修成本、生活成本等等方面都是不一样的。