1、付房款时留物业交割保证金

为了避免原房主拖欠物业费赖账而产生纠纷，建议买方在办理过户前就要求卖方结清所有的费用，交接之前的一切费用由卖方承担，并且将这一条款写进合同。并且可以在付房款的时候留出部分尾款，作为物业交割保证金，在北京一般是2万。直到买卖双方物业交割顺利完成，买方才把这笔钱交付给卖方。若卖方恶意拖欠物业费，可直接用物业交割保证金支付物业欠费，这样可以大大降低买方承担物业欠费经济损失的风险。

2、没留物业保证金这么做

1）找中介

如果房屋是通过中介交易的，可以先行找中介垫付，让中介去找原房主追缴物业费，但是只要极少数中介公司可以做到，能不能找回还要看你找的是否是靠谱中介。

2）依法拒绝缴纳

《物业服务收费管理办法》第十五条的规定："物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。"因此，对于这部分费用的，如果买卖双方在《房屋买卖合同》或补充协议中没有特别约定，应当由原业主承担。

物业与新业主之间形成新的物业服务合同关系，对于原业主拖欠的物业费，，物业公司应向原业主追缴，新业主对此不承担任何责任。因此物业公司现向新业主追缴拖欠的物业费是没有法律依据的。

买二手房，原房主拖欠物业费而产生纠纷的问题其实在签合同前就可以避免，即使住进去之后才发现原房主物业欠费，只要记住物业公司是没有法律依据向现业主追缴的就够了。

购买二手房后物业怎么交接？

1、腾空房屋：一般来说，在物业交割之前，购房者应通知业主将出售的房屋腾空。

2、确认前业主户口迁出：建议购房者带着不动产权证和卖主的户口簿到当地派出所户籍科核实户口簿是否已搬出。

3、清点设施和清点欠费：在进行物业交割的时候，也一定要清点设施和欠费。买方需要向原业主索要各项费用交齐的票据。

4、交接钥匙：向出售业主领取各个钥匙，记住了，不仅是索求大门的钥匙，还要将房间门的钥匙以及其它门的钥匙拿回来。

5、双方签署“物业交接确认”：买方退换物业保证金并向原业主要齐各项费用发票。

6、办理物业更名：买方携带新房产证去物业公司办理物业更名。

7、确认无误，结清尾款：在新业主搬家入住之前，还是得结清房子的尾款，然后就没事了。