房产证是房屋所有权的法律凭证，上面记录了房屋的所有权属性、使用年限、土地等重要信息。其中，土地的性质在房产交易中起着至关重要的作用。常见的土地使用权性质包括“划拨”和“出让”。那么，房产证上写的是“划拨”土地的房子是否能出售呢？本文将结合相关政策和法律法规，深入分析其中的关键点。

一、什么是“划拨”土地？

土地使用权主要通过“划拨”和“出让”两种方式取得。

1、划拨土地：

• 划拨土地是指由政府无偿或以象征性价格提供给用地单位或个人使用的土地。划拨土地的使用权通常用于公益性项目、政府机构、基础设施和社会公共服务设施等。

• 划拨土地的使用权并没有明确的使用年限限制，但其使用范围和用途受到严格限制，不得随意改变。

2、出让土地：

• 出让土地是指政府通过招标、拍卖、挂牌等市场化方式将土地使用权转让给用地单位或个人，获取土地出让金的一种方式。

• 出让土地的使用年限根据用途不同一般为40年（商业用地）、50年（综合用地）或70年（住宅用地）。

二、划拨土地的房屋能否出售？

根据现行法律法规，划拨土地的房屋原则上是不能直接进行市场交易的，但并非绝对不可出售。具体情况如下：

1、直接出售限制：

• 根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，划拨土地上的房屋未经批准不得进行市场交易。

• 划拨土地的使用权受限于特定用途和条件，未经批准转让会导致土地使用权性质的变更，影响土地资源的管理和利用。

2、转让和出售的条件：

• 如果需要出售划拨土地上的房屋，必须先将土地使用权性质由“划拨”变更为“出让”。这一过程通常需要缴纳相应的土地出让金。

• 在政府批准的前提下，划拨土地上的房屋可以通过补缴土地出让金的方式，转变为出让土地，从而获得合法的市场交易资格。

三、划拨土地转为出让土地的流程

将划拨土地转为出让土地的流程相对复杂，需要满足一定条件并经相关部门审批。一般流程如下：

1、申请人提交申请：

房屋所有权人向所在地区的国土资源管理部门提交土地使用权性质变更申请。

2、相关部门审核：

国土资源管理部门对申请材料进行审核，核实房屋和土地使用权的相关信息，确定是否符合变更条件。

3、评估和缴纳土地出让金：

• 经审核符合条件的，国土资源管理部门将委托专业机构对土地进行评估，确定应缴纳的土地出让金。

• 房屋所有权人按照评估结果缴纳土地出让金。

4、办理变更手续：

• 缴纳完出让金后，国土资源管理部门办理土地使用权性质变更手续，将划拨土地使用权变更为出让土地使用权。

• 房屋所有权人领取新的土地使用权证书和房产证。

5、房屋可合法交易：

完成上述流程后，房屋所有权人可以合法地进行房屋的出售、转让、抵押等市场交易活动。

四、划拨土地变更为出让土地的注意事项

在实际操作过程中，房屋所有权人需要注意以下几点：

1、费用问题：

补缴土地出让金的费用通常较高，具体金额根据评估结果确定。因此，房屋所有权人需要提前了解并准备好相关费用。

2、审批时间：

划拨土地转为出让土地的审批时间较长，涉及多个部门的审核和评估，整个流程可能需要数月甚至更长时间。

3、政策变动：

土地管理政策可能会有调整，房屋所有权人应密切关注政策变动，及时咨询相关部门了解最新规定。

4、专业咨询：

由于划拨土地转为出让土地的流程复杂，建议房屋所有权人在操作前咨询专业律师或土地管理专家，确保各项手续合规合法。

五、典型案例分析

为了更好地理解划拨土地转为出让土地的问题，我们可以参考以下一个典型案例：

1、案例背景：

李先生在1995年通过单位分配获得了一套职工宿舍，该宿舍位于划拨土地上。近年来，李先生由于工作调动打算出售这套房子，但在办理房产交易手续时发现，因为土地性质是划拨，无法直接进行市场交易。

2、解决方案：

李先生咨询了当地国土资源管理部门，了解到了划拨土地转为出让土地的流程和要求。经过一番准备，李先生提交了相关申请，并按照以下步骤进行操作：

3、提交申请：

李先生向当地国土资源管理部门提交了土地使用权性质变更申请，并提供了房产证、身份证明、土地使用权证等必要材料。

4、部门审核：

经过审核，李先生的申请符合变更条件，国土资源管理部门委托专业机构对土地进行了评估。

5、缴纳出让金：

根据评估结果，李先生缴纳了所需的土地出让金。

6、办理手续：

国土资源管理部门为李先生办理了土地使用权性质变更手续，并颁发了土地使用权证书和房产证。

7、成功出售：

完成变更手续后，李先生成功将房屋出售，并顺利办理了房产交易过户手续。

通过这个案例，我们可以看到，虽然划拨土地上的房屋不能直接进行市场交易，但通过合法途径变更土地使用权性质，在符合政策和法规的前提下，仍然可以实现房屋的合法出售。

总结：

划拨土地上的房屋能否出售，取决于是否满足特定条件和是否经过合法程序变更土地使用权性质。根据中国现行的法律法规，划拨土地上的房屋必须在土地使用权性质变更为出让后，方可进行市场交易。这一流程虽然复杂，但在合法合规的前提下，通过补缴土地出让金，可以实现房产的合法出售。

对于房屋所有权人而言，了解和掌握划拨土地转为出让土地的具体流程和注意事项，及时咨询专业人士的建议，是确保房产交易顺利进行的重要保障。在操作过程中，务必遵守相关法律法规，确保各项手续合法有效，以避免不必要的法律风险和经济损失。