商业地产租赁市场上，门面房的转让费问题一直是一个备受争议的话题。对于租户和房东来说，转让费的支付顺序以及是否支付转让费，都是租赁过程中必须面对和解决的问题。本文将从转让费的由来、支付顺序、以及空门面转让为何还要转让费等几个方面，详细解析这一问题。

一、转让费的由来

1. 起源：转让费，顾名思义，是指在租赁合同期间，原租户（转让方）将其租赁权利以及店铺内的装饰、设备、客户资源等无形资产转让给新租户（受让方）时，所收取的一笔费用。这种费用在中国商业地产租赁市场尤其常见，主要源自于商铺的使用权和经营权之间的权衡。

2. 目的：转让费的存在主要是为了弥补原租户在装修、设备购置和经营过程中所投入的成本。商铺的装修、设备以及积累的经营资源是有价值的，这些成本的回收通常通过转让费来实现。

3. 市场需求：在一些热门区域或黄金地段，商铺资源稀缺，转让费的存在也反映了市场供需关系。原租户通过转让费获得一定的经济补偿，而新租户则通过支付转让费迅速获得一个已经具备一定经营条件的商铺，减少了自行装修和开业的时间和成本。

二、转让费支付顺序之争

1. 先交转让费的优势

• 确定性：对于原租户来说，先交转让费可以保证其获得应得的补偿，不会因为新租户反悔或其他原因导致经济损失。

• 效率：先交转让费可以加快转让过程，新租户在支付转让费后会更加积极地与房东签订租赁合同，迅速进入经营阶段。

2. 先见房东的保障

• 合法性：对于新租户来说，先见房东可以确认租赁合同的合法性和有效性，确保自己获得的是合法的租赁权。

• 风险控制：先见房东后再交转让费，可以避免因没有合法租赁合同而带来的风险，确保资金安全。

• 结合实际情况：在实际操作中，先交转让费还是先见房东往往需要结合具体情况和双方的意愿。如果转让方和受让方之间有较高的信任度，先交转让费是可行的；而在缺乏信任的情况下，先见房东再交转让费更为稳妥。

三、空门面转让为何还要转让费？

1. 装修和设备成本

即使是空门面，很多时候也并非完全“空”。原租户可能已进行了一些基础装修和设备安装，这些都是有价值的资产。新租户如果接受这些装修和设备，可以省去自己重新进行装修和购置设备的时间和成本，因此需要支付转让费进行补偿。

2. 区位优势和客户资源

空门面所在的地理位置、商圈环境等因素都影响其价值。这些无形资产在转让过程中也需要通过转让费进行体现。特别是在黄金地段或繁华商业区，空门面的潜在商业价值是非常高的。

3. 市场规矩和惯例

商铺转让费已经成为市场惯例和不成文的规矩。即便是空门面，原租户在租赁期内积累的商铺使用权、商圈人脉等资源也是有价的。这些因素在转让费中得到了体现。

4. 避免恶性竞争

转让费的存在还可以在一定程度上避免恶性竞争。如果转让门面不收取转让费，新租户可以轻易进入市场，可能导致市场过度饱和和恶性竞争，不利于商业生态的健康发展。

四、转让费的合法性和合理性

1. 法律法规

商铺转让费并没有明确的法律规定，这使得转让费的收取流于市场调节。尽管如此，双方在签署转让合同时，明确约定转让费的数额、支付方式和相关责任，是确保合法性的关键。

2. 合理评估

合理的转让费应当基于实际投入和市场价值进行评估。双方可以通过市场调查、参考类似商铺的转让情况等方式，合理确定转让费的数额。

3. 透明度和公平性

在转让过程中，保持信息透明，确保双方知情权，有助于达成公平的转让协议。特别是在涉及大额转让费时，更需要通过详尽的沟通和协商，达成双方都能接受的结果。

五、如何规避转让费纠纷？

1. 签订详细合同

在转让过程中，详细的合同是保护双方权益的关键。合同中应明确转让费的数额、支付时间、支付方式以及违约责任等内容，避免因信息不对称或理解不一致引发纠纷。

2. 第三方评估

如果双方对转让费的合理性存在争议，可以引入第三方评估机构进行评估，通过专业评估确定转让费的合理性，减少争议。

3. 法律咨询

在转让过程中，双方可以咨询专业律师，了解相关法律规定和风险，确保转让过程符合法律要求，避免因违法操作引发纠纷。

在商业地产租赁市场上，门面房的转让费问题复杂且具有多重影响因素。无论是先交转让费还是先见房东，最终都需要双方在详细了解市场情况和具体需求的基础上，通过充分沟通和协商，达成一致意见。空门面为何还要转让费的问题，则需要从装修成本、区位优势、市场惯例等多方面进行考虑。在实际操作中，通过签订详细合同、引入第三方评估、寻求法律咨询等方式，可以有效规避转让费纠纷，确保转让过程的合法性和合理性，从而为双方带来共赢的合作局面。