我国土地利用的分类及其用途受到严格监管，具体由《中华人民共和国土地管理法》及相关法规进行指导和约束。工业用地建住宅通常被视为违建，涉及一系列法律、行政和规划方面的问题。此外，工业用地向商业用地的转换需要经过相应的审批程序，符合多项政策和规划要求。本文将详细探讨这些问题，结合当前国情，分析其背景、现状及未来发展趋势。

一、工业用地建住宅的法律背景

土地分为若干用途类别，如住宅用地、商业用地、工业用地等。每一种土地用途有其特定的规划和法律限制。工业用地，一般是指用于制造业、加工业、物流仓储等工业活动的土地。根据土地管理法规，擅自改变土地用途，特别是将工业用地用于建设住宅，一般被视为违法行为。

主要法律框架：

1. 《中华人民共和国土地管理法》：明确规定土地用途的划分和使用。同时，法律规定，任何单位和个人不得擅自改变土地用途。

2. 《城乡规划法》：要求土地使用必须符合城乡规划，任何违反规划的建设活动都可能被视为违法。

3. 《建设项目用地预审管理办法》：规范了项目用地的预审程序，要求任何建设项目在启动之前都必须获得土地用途的审批。

违建住宅不仅可能导致罚款、停工，甚至面临强制拆除的风险。因此，从法律角度来看，工业用地建住宅存在较高的法律风险。

二、工业用地转为商业用地的程序

将工业用地转为商业用地可以为区域经济发展提供新动力，但这一过程需要严格遵循相关法律和政策。以下是主要步骤：

1. 申请和审批：土地使用者应向当地国土资源管理部门提交用地变更申请。申请需包括详细的规划设计、用途说明等材料。

2. 规划调整：在土地用途变更前，必须进行相应的规划调整。地方规划部门需要将变更后的土地用途纳入城市或区域总体规划。

3. 环评和影响评估：商业用地转变需要通过环境影响评估，确保新用途不会对当地生态环境产生不利影响。

4. 费用和补偿：土地用途变更通常涉及土地增值部分的补偿费用。根据《土地增值税暂行条例》，企业需要缴纳相应税费。

5. 签署协议和变更登记：在完成审批和费用缴纳后，双方签署土地使用变更协议，并在国土资源部门进行土地用途变更登记。

三、转变的挑战与考虑

1. 政策限制：各地对土地用途变更有不同的政策要求，特别是在一线城市，土地管理较为严格。

2. 市场需求：市场上对商业用地的需求变化可能影响土地用途变更的经济效益。企业需充分评估市场风险。

3. 生态和社会影响：土地用途变更需考虑对当地生态环境和社会发展的长远影响，确保可持续发展。

四、未来展望

我国的土地资源有限，且人口密集，土地用途的合理分配对国家经济发展具有重要影响。近年来，随着城市化进程的加快，城乡用地矛盾日益突出。工业用地向商业用地的转变被视为优化土地资源配置、促进经济转型的重要手段。

随着国家对创新型产业和服务业的支持力度加大，工业用地向商业、创意产业用地的转换在政府规划中占据重要地位。例如，北京、上海等城市在旧工业区改造中，通过政策支持、资金投入等方式，促进土地用途的合理调整。

综上所述，将工业用地用于建设住宅在中国通常被视为违建，法律风险较高。而工业用地转为商业用地是一个复杂而严谨的过程，涉及多个政府部门和法律法规。在当前国情下，如何合理规划和使用有限的土地资源，保持经济、社会、生态的可持续发展，是政府和企业必须共同面对的课题。未来，随着技术进步和政策完善，土地用途的优化和调整有望为中国经济发展注入新的活力。