随着城市化进程的加速和人口流动的增加，租房市场日益活跃。然而，随之而来的租房纠纷也层出不穷，其中“房租到期租客不搬走”的情况尤为常见。这种情况不仅让房东面临经济损失，还可能引发法律争议。那么，当房租到期后租客拒绝搬离时，房东该如何应对？是否可以采取强制措施腾退房屋？

一、租房问题的法律背景

房屋租赁关系主要受《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）以及相关司法解释的约束。《民法典》于2021年1月1日正式实施，其中租赁合同的相关规定主要集中在第703条至第726条。这些条款明确了房东（出租人）和租客（承租人）在租赁关系中的权利与义务。

根据《民法典》第721条，“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。”这意味着，当租约到期时，租客有义务将房屋归还给房东。如果租客拒不搬离，实际上构成了对房东物权（所有权）的侵害。然而，房东的应对措施并非毫无限制，而是必须在法律允许的范围内进行。

此外，《民法典》第707条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。”实践中，大多数房屋租赁合同都是书面的，且会明确约定租期、租金支付方式以及到期后的处理方式。这些合同条款为解决纠纷提供了重要依据。

二、租客不搬走的常见原因及房东的初步应对

租客在租约到期后拒绝搬离，可能出于多种原因，例如：

1. 经济困难：租客可能因无力支付新租房的费用而选择赖在原处。

2. 寻找新住处困难：特别是在一线城市，租房市场竞争激烈，租客可能一时找不到合适的替代住所。

3. 故意拖延：部分租客可能试图通过拖延时间来争取更多利益，例如要求房东退还押金或赔偿。

4. 合同争议：租客可能认为合同未到期，或者对续租问题存在误解。

面对这种情况，房东的第一步通常是沟通协商。房东可以书面或口头通知租客，提醒其租约已到期，要求其在合理期限内搬离。同时，房东应保留相关证据，例如通知的发送记录（短信、微信、邮件等）或租客的回复。这些证据在后续可能涉及的法律程序中至关重要。

如果协商无果，房东需要评估是否采取进一步行动。在此之前，房东应明确一点：私自采取强制措施（如换锁、搬走租客物品）是非法的。根据《民法典》第235条，“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”但这并不意味着房东可以直接以“自助行为”强制腾退房屋。《治安管理处罚法》第36条也规定，未经允许擅自进入他人住宅可能构成违法行为，甚至可能触及刑法中的“非法侵入住宅罪”。

三、房东的合法救济途径

当协商无效时，房东可以通过以下合法途径解决问题：

1. 向法院提起诉讼

根据《民法典》第721条和第722条，租约到期后租客拒不返还房屋，房东有权向人民法院提起诉讼，要求租客腾退房屋并支付占用期间的使用费。诉讼流程如下：

• 准备材料：房东需提交租赁合同、租约到期证明（如书面通知）、租金支付记录等证据。

• 立案：向房屋所在地的人民法院提起民事诉讼，通常属于基层法院管辖。

• 审理与判决：法院会根据合同约定和事实情况判决租客是否应腾退房屋。如果胜诉，法院会出具民事判决书。

• 强制执行：若租客仍不履行判决，房东可申请法院强制执行，由法院依法清退租客。

诉讼的优势在于程序合法，结果具有强制力。然而，缺点是耗时较长，通常需要数月甚至更久，尤其是在租客提出抗辩的情况下。

2. 申请支付令

如果情况涉及除拒绝腾空外的未付租金，房东还可以考虑根据《民事诉讼法》（第214条）申请支付令。这是一个比诉讼更快的过程，要求房东提交债务证据（例如，根据租赁协议未支付的租金）。如果承租人在15天内没有提出异议，则付款令可执行。然而，这种方法只涉及金钱索赔，不能直接解决腾空房屋的问题。

3. 报警求助（报警）

如果租客的行为已经构成明显的违法行为（如威胁房东、损坏房屋），房东可以报警处理。根据《治安管理处罚法》第23条，扰乱公共秩序或非法侵入他人住宅的行为可能面临行政处罚，甚至刑事责任。然而，单纯的租约到期不搬离通常被视为民事纠纷，警方可能不会直接介入，而是建议房东通过法律途径解决。

四、房东是否可以强制腾退房屋？

明确来说，房东无权私自强制腾退房屋。在我国法律体系下，私人不得以“自力救济”的方式直接行使权利。例如，房东擅自换锁、切断水电或搬走租客物品，不仅可能被租客反诉侵权，还可能面临行政或刑事责任。《民法典》第117条规定，“为了维护合法权益，请求停止侵害、排除妨碍、消除危险的，可以采取合理的措施。”但这里的“合理措施”并不包括擅自进入房屋或强制驱逐租客。

最高人民法院的相关司法解释也明确指出，租赁合同到期后，承租人无正当理由拒不返还租赁物的，出租人只能通过司法程序主张权利，而非私自采取行动。例如，在“王某某诉李某某租赁合同纠纷案”（最高法指导案例）中，法院判决房东因擅自换锁导致租客损失的，需承担赔偿责任。

五、如何避免类似纠纷？

为避免“租约到期租客不搬走”的情况，房东可以采取以下预防措施：

1. 签订明确的书面合同：合同中应明确租期、到期后搬离的义务以及违约责任。

2. 收取押金：押金可作为履约担保，到期后用于抵扣可能的损失。

3. 提前通知：在租约到期前1-2个月书面通知租客，提醒其搬离。

4. 保留证据：保存租赁合同、租金支付记录、通知记录等，以备不时之需。

六、租客的权利与义务

值得注意的是，租客在租约到期后并非完全没有权利。如果租客认为房东存在违约行为（如未履行维修义务、房屋存在安全隐患），可能以此为由主张继续居住。但根据《民法典》第714条，这种情况下租客需及时通知房东并提供证据，否则可能丧失相关权利。

此外，若租约到期后双方未明确终止租赁关系，且房东继续接受租金，法律可能推定租赁关系以原条件继续存在（《民法典》第732条）。这意味着房东若想终止关系，需提前通知租客，通常为一个月（短期租赁）或六个月（长期租赁）。

在当前法治日益完善的情况下，无论是房东还是租客，都应增强法律意识，依法行事。只有在法律框架内解决问题，才能实现双方的权益平衡，避免不必要的损失。