有国家发行的产权证的叫“大产权”，国家不发行的是“小产权”，大小产权室的争论不是所有权，而是土地使用权。

1、对于开发商的产权，开发商开发销售的产权被称为大产权，购买人员的产权被称为小产权，这一称谓是因为购买人员的产权由开发商的产权分割而来的。

2、根据住宅再转让时是否需要支付土地转让金进行区分，不支付土地转让金的是大产权，支付土地转让金的是小产权。按此标准，普通商品房是大产权室，经济适用房是小产权室。

3、根据产权证的发行机构，国家发那就是大产权，国家不发而由是乡镇政府发行的是小产权，也称为乡产权，乡产权不构成真正的法律意义上的产权。

大产权房和小产权房的区别？

两种性质的房产，同样的面积在房产价格差别很大。购房者买房在选购房产的时候，在这两种产权形式的选择上很纠结。不知道是该买大产权房还是小产权房。内行在此分析三大区别：

一，房产证性质不同

大产权房的房产证是由国家颁发的，购房合同在国土房管局备案。小产权房的房产证是乡政府或者村政府颁发的，这类房产没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同不再国土房管局备案。因此房产证的性质不同。

二，是否受法律保护

法律承认并保护大产权房，法律并不承认小产权房。因此小产权房在遇到房产纠纷的时候，房住维权的难度会加大。大产权房在国家房管局备案，发生法律纠纷的时候，解决的难度相对较小。

三，是否有转卖限制

长期关注房地产市场的购房者都知道，当下的房价很高。很多购房者买房都是先买一套小一点的房产，等到日后有经济能力了再进行房产置换。买房一定要关心房产是否有转卖限制。

大产权房在转卖方面没有限制，可以自由转卖。而小产权房则只能在村集体成员之间进行转让或者出售，不能和村集体之外的第三人进行交易。