两者皆包括。商品房是指开放式获得土地使用权后在市场经济条件允许下建筑的楼房，包括住宅、公寓、别墅、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。

住宅和市场化商品房的区别

1、住宅的用地期限为70年，市场化商品房的用地期限为50年。

2、从法律方面来看，商品房是根据法律规范能够在市场上进行自由买卖交易的楼盘，不受政府限制的商品住房，其中包括新建房屋、二手房。

3、市场化商品房是经过政府部门的批准后，再由房地产厂家进行开拓的地产项目，房子建好以后可进行市场的出租或出租，其中包括住宅、商业用房以及其他建筑物。

4、住宅房屋是专门为居民提供居住的楼盘，其中包括别墅、职工家属宿舍、集体宿舍、职工单身宿舍、学生宿舍等。楼盘不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房间。

国有土地自建房与商品房区别

1、土地性质不同，自建房一般是用的村里的集体土地，商品房用的是国有土地出让地。

2、房屋所有人，自建房所有人肯定是建房者自己;而商品房是属于开发商,再售卖办证后才属于购房者。

3、使用年限不同，商品房住宅的使用年限一般是70年，宅基地的使用权一般是永久的。

4、买卖限制不同，商品房是可以在市场自由交易的，而农村自建房只能卖给同村也就是同一个集体的村民。

5、报建审批程序，农村是集体所有制土地,你是本村的人,就有土地所有权,村集体同意,国家土地部门备案后,你就可以自建房;商品房则是在开发商拍下土地后,通过政府审核相关报建资料、设计资料等文件后允许建房,达到可销售程度后方能上市销售的房子。