1、产权不同：大产权房由国家发的产权证，小产权房是由乡镇政府发的产权证书，而非国家。

2、交易不同：所买的房再次转让时如果不交付土地出让金，那么为大产权房。如果仍然需要补缴土地出让金，那么为小产权房。

3、对象不同：小产权房的建设用地一般是归集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。大产权房的用地是由国家划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。

大产权房和小产权房如何区分？

从房产证的角度，只要有县（区）级房屋主管部门下发的房产证就是大产权，如果是乡政府或村委会颁发，那就是小产权。不过，有的地方是房产证、土地证合一的，但事实上，区分关键在于不是有几个证，而在于房产证是谁发的。

大产权房可以进行抵押贷款，最高为房屋评估价格的七成，至于小产权房，在一般的商业银行都是无法抵押的，不过有一些乡镇信用社和小额贷款公司可能会认可小产权房的抵押。小产权房无法获得商业银行抵押认可的最大问题在于，土地是属于集体所有的，不能上市交易，只能在村集体之内转让。

怎样选购合适的房子？

1、配套设施：没有必要非豪宅不买。今天的豪宅，十几年以后，也是老破小，或者老破大，升值回报率还不如普通住宅。房产住宅，虽然没有电子产品换代频繁，但基本5年一个台阶。前后两代住宅的差异，还是很大的。比如近几年普遍存在的新风、净水、被动式、装配式等建筑和设备。放到十年前，再土豪的宅，也没有这些装备。豪宅不可能永远是豪宅。

2、地段：每一个城市的中心区、成熟区都是很明显的存在。中心区的核心价值在于各种配套的齐全，无论是教育、医疗、商业、交通、商务等等。距离中心越近的地方，生活越方便。能买中心区，当然选择中心区。能买二环内，当然二环内。距离中心区越远，边际效应越模糊。比如距离10公里和距离12公里的差距不大。这个时候，要看交通。

3、交通：主干道或地铁旁边的房子，虽然在空间上可能稍远一点，但是在时间上，相比交通一般的区域，会近很多，节省时间。具体到石家庄，二环圈起来的地方是核心。当下首选距离二环近的房，如果选购房屋将近三环附近，则主要看交通。沿着主干道和地铁买房，至少上下班会很方便。区域的发展也会比较快。

4、城市发展方向：相关部门的报告中，经常明确提出，打造某个区域为政务区、商务区、产业园区等等类似的信息。从表面上来看，城市的发展方向是很明晰的。