近年来，我国房地产业的快速发展促使住房库存和空置率问题日益显现。据第七次人口普查数据，2020年末我国存量住房面积约为295亿平方米。再加上2021、2022年分别有8.6亿平方米、10.0亿平方米的商品住宅竣工面积，截至2022年末，我国存量住房面积约为313亿平方米。同时，据住建部此前数据，我国住房空置率约为15%。这些数据提示，我们需要探讨如何有效解决住房空置和库存问题，以促进房地产市场的健康发展。

一、现状分析

据天风证券估计，2022年底我国空置二手房面积约有47亿平方米，考虑到近年来新增需求也在消化空置的存量住房，估计2024年3月空置二手房面积约有44亿平方米。即使不考虑房企待开发土地面积，只考虑新房广义库存（房企已开工未销售的住宅）和有效供给的空置二手房，目前广义住房库存也有26.3亿平方米。其中，新房广义库存约为15.3亿平方米（假设可售比为98%）；有效的空置二手房面积约为11亿平方米（假设空置二手房仅有25%能成为供给）。

二、政府收储存量住房的可行性

天风证券认为，政府收购存量住房理论上可以降低库存水平，缓解房地产市场的下行压力，并通过更改用途为保障性住房来实现三大工程的部分目标。但要起到托市作用，则需将住宅去化周期压降至18个月以内。而要把住房去化周期压降到18个月以内，需要去掉约7.4个月的库存，这对应了7.7亿平方米销售，约占广义住房库存的29%。

1、政府收储存量住房的目标

政府收储存量住房的主要目标包括：

• 缓解住房库存压力，促进房地产市场的健康发展；

• 通过转化为保障性住房，满足中低收入群体的住房需求；

• 调控房价，防止市场过度波动；

• 促进住房资源的合理配置，提高住房使用效率。

2、政府收储存量住房的可行性

政府收储存量住房的可行性可以从以下几个方面进行分析：

1) 政策支持

政府收储存量住房需要政策的支持和引导。一方面，政府可以通过政策手段，如财政补贴、税收优惠等，鼓励房企和个人将空置住房转让给政府；另一方面，政府可以制定相关法规，规范住房收储的操作流程，确保公平、公正、透明。

2) 财政能力

政府收储存量住房需要大量的资金投入。根据天风证券的估算，政府需要收储约7.7亿平方米的住房，才能将住宅去化周期压降至18个月以内。以每平方米1万元的价格计算，政府需要投入约7.7万亿元。虽然这对政府财政是一项巨大的考验，但可以通过多种方式筹集资金，如发行债券、引入社会资本等。

3) 市场反应

政府收储存量住房的举措需要得到市场的积极响应。房企和个人是否愿意将空置住房转让给政府，取决于政府提供的价格和条件。如果政府提供的价格和条件具有吸引力，房企和个人将更愿意参与住房收储；反之，政府的收储计划可能难以实施。

4) 风险控制

政府收储存量住房存在一定的风险，如市场反应不及预期、资金筹集困难、操作流程不规范等。因此，政府需要制定详细的风险控制计划，确保收储工作的顺利进行。

三、政府收储存量住房的实施路径

政府收储存量住房可以通过以下几条路径进行实施：

1、制定政策和法规

政府需要制定相关政策和法规，明确住房收储的目标、操作流程、价格标准、资金来源等。同时，政府可以通过财政补贴、税收优惠等手段，鼓励房企和个人将空置住房转让给政府。

2、筹集资金

政府可以通过多种方式筹集资金，如发行债券、引入社会资本、设立专项基金等。同时，政府可以与金融机构合作，为住房收储提供融资支持。

3、实施收储

政府可以根据市场需求和库存情况，分阶段、分区域实施住房收储。收储过程中，政府需要与房企和个人进行谈判，确定收储价格和条件，并做好住房登记和产权变更等工作。

4、改造和分配

政府收储的住房可以通过改造，转化为保障性住房、人才公寓等。同时，政府需要制定分配方案，确保住房资源的合理配置，满足中低收入群体的住房需求。

总结：

政府收储存量房虽然具备一定的可行性，但也面临诸多挑战。政策支持、财政能力、市场反应和风险控制等因素，都将对收储工作的成败产生重要影响。只有在这些方面做出充分的准备和细致的规划，政府收储存量住房才能有效缓解库存压力，促进房地产市场的健康发展。

通过政府收储存量房，我们可以实现以下几个方面的目标：

• 缓解当前房地产市场的库存压力，稳定市场预期；

• 转化为保障性住房，满足中低收入群体的住房需求，促进社会公平；

• 调控房价，防止市场过度波动，保持房地产市场的健康发展；

• 提高住房资源的使用效率，推动城市更新和发展。

总之，政府收储存量房是一项复杂而系统的工程，需要多方协同合作，确保政策、资金、市场和操作的有机结合。只有通过科学的规划和有效的实施，才能真正实现住房资源的合理配置和房地产市场的健康发展。