贷款总期前三分之一提前还款最佳。等额本息贷款前期利息占大头，越到后来，本金占的比重越大，也就是说，如果就剩30期了，后面的基本就是本金，提前还款没有多大的意义；如果已经还了还款期的2/3，就别提前了；如果在2/3前，可以考虑提前，越早越好。

什么是等额本金，什么是等额本息？

等额本息，简单理解就是在还款期限内每个月偿还同等额度的贷款（包括本金跟利息），至于每个月的还款额度，银行会有一个公式，通过公式计算之后，把资金占有时间产生的利息综合计算之后，再加上本金平均下来之后就是每个月的还款额度。等额本息的计算公式：每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]，因为等额本息这个公式计算比较复杂，在这我们就不作过多解释。

等额本金，等额本金就比较好理解，那来说就是把还款的本金平分到每个月上，每个月的本金都是一样的，而利息则按照每个月剩余本金计算。其计算公式如下：每月还本付息金额=（本金/还款月数）+（本金-累计已还本金）×月利率。

等额本金跟等额本息有哪些区别？

1、利息总额不同

同样的期限，等额本息的利息要比等额本金高出不少。我们以100万贷款30年，贷款利率4.9%为例：

等额本息要支付的利息总额是910616元。

等额本金要支付的利息总额是737041元。这个利息要比等额本息少173575元。

2、还款压力不同

等额本金前期每个月要还的额度比较多，但是越往后面还款的额度越来越少，所以前期还款压力大，后期还款压力小。而等额本息每个月还款额度都一样，所以压力适中。

我们上面所列举的这个例子，等额本息每个月的还款额是5307元；而等额本金第1个月要还6861元，以后每个月都减少11.34元，最后一个月只需要还2789元即可。

3、提前还款成本不同

等额本金前期还本金比较多，而等额本息前期还的利息比较多。所以如果大家考虑提前还款的话，贷款时间越短，那等额本金比等额本息更划算。

买房贷款应该贷多少年比较划算？

需要根据买房人不同的收入和自身经济状况来讨论。如果贷款人的收入稳定且比较高的话，则适合选择短期贷款，时间越短利息越少。而收入不稳定或低收入人群，则选择年限较长的房贷比较划算。

具体的可以根据以下情况界定:

1、个人住房申请贷款的最长期限为30年;

2、个人商业用房申请贷款的最长期限为10年;

3、男士年龄不超过60岁，女士年龄不要超过55岁。

一般来说，贷款期限越长，每月还款额越少；贷款期限越短，每月还款额越高。如果购房者的收入比较稳定且相对较高的话，则适合选择短期贷款，时间越短利息越少，对于只是为了暂时周转的高收入人群来说，这样可以节省下不少房贷利息。而收入不稳定或低收入人群，需要考虑到自身的收入，这样年限拉长会比较划算一些。

虽然选择房贷年限与购房者的自身经济实力密切相关，但是根据现在的房贷利率来算，正常的情况下，一般建议购房者选择15-20年的还款年限，这中情况下支付的利息总额相对比较合理，如果选择30年，按现在的利率来算，利息会超过贷款总额；如果选10年，则购房者会面对较大的购房压力。