1、产权期限不同：70年商品房的产权期限为70年，住宅房则是永久的。

2、用途限制不同：70年商品房用于商业、办公等，住宅房专门用于居住。

3、购买条件不同：70年商品房的购房者需具备一定的资格或满足特定条件。住宅房只需符合相关购房条件和程序即可购买。

4、价值变动不同：70年商品房价值不稳定，住宅房价值相对稳定。

5、融资方式不同：70年商品房的融资方式会受到限制，住宅房的融资方式更加灵活。

什么是商品房？

就是指开放式获得土地使用权后在市场经济条件允许下建筑的楼房，然后按照市场的价格出售的房子，它的价格由土地成品和建筑成本以及各种税收和费用组成，在法律上讲，商品房可以自由的买卖和出租，不用受政府相关政策的限制，包括一手房和二手房。

住宅和市场化商品房的区别

1、住宅的用地期限为70年，市场化商品房的用地期限为50年。

2、从法律方面来看，商品房是根据法律规范能够在市场上进行自由买卖交易的楼盘，不受政府限制的商品住房，其中包括新建房屋、二手房。

3、市场化商品房是经过政府部门的批准后，再由房地产厂家进行开拓的地产项目，房子建好以后可进行市场的出租或出租，其中包括住宅、商业用房以及其他建筑物。

4、住宅房屋是专门为居民提供居住的楼盘，其中包括别墅、职工家属宿舍、集体宿舍、职工单身宿舍、学生宿舍等。楼盘不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房间。